岳陽市住房公積金管理中心

岳陽市住房公積金管理中心

個人住房貸款操作實施細則

（2022年6月修訂）

為規范個人住房公積金貸款行為，統一業務操作，防范和控制貸款風險，根據《住房公積金管理條例》、《住房公積金個人住房貸款業務規范》（GB/T 51267-2017）、《岳陽市住房公積金個人住房貸款管理辦法》（岳政辦發〔2017〕25號）等相關法規和岳陽市實際情況制定本細則。

第一章  貸款對象、條件和咨詢

第一條 貸款對象

凡在本市繳存住房公積金且繳納社保的具有完全民事行為能力的在職職工（以下簡稱職工）及其共同借款人或未成年子女，在本市范圍內合法購買、建造自住住房，可向岳陽市住房公積金管理中心及其授權的管理部（以下簡稱管理中心）申請貸款。

戶籍地或就業地在岳陽的異地住房公積金繳存職工（異地靈活就業人員除外），在本市范圍內合法購買家庭首套自住住房，可向管理中心申請貸款。

第二條 貸款條件

（一）繳存的條件及要求

1、借款申請人及所在單位均正常匯繳住房公積金6個月（含）以上（從開戶之日算起）。

2、欠繳3個月（含）以上，6個月以下的，在恢復正常匯繳后方能申請貸款。

3、欠繳6個月（含）以上的，在恢復正常匯繳并按月正常匯繳滿6個月后方能申請貸款。

4、月匯繳額未達到本市當年最低匯繳標準的，在達到本市當年最低匯繳標準并按新標準正常匯繳滿6個月后方能申請貸款。

（二）收入條件

借款申請人應具備穩定的經濟收入和按期償還貸款的能力。

（三）購（建）房的條件及要求

1、近兩年內在本市合法購買自住住房，已付清規定比例的購房款，并提供了相關合法有效的證明文件。

2、近兩年內在本市合法建造自住住房，房屋已封頂且已辦理不動產權證書，并提供了相關合法有效的證明文件。

3、住房的用地性質為國有出讓的，可以申請貸款。

4、住房的用地性質為國有劃撥的：如果所購住房是經濟適用房等保障性住房的，可以申請貸款；其他情形不能申請貸款。

5、在農村宅基地上建房的，借款申請人及共同借款人中有一方的戶籍在建房地所在村，可以申請貸款，但必須另外提供合規的商品住房作抵押。

（四）信用記錄良好

根據人民銀行征信系統提供的個人信用報告，如果借款申請人或共同借款人信用記錄有連續6次或累計10次的不良記錄，不能申請貸款。但存在以下情形的，視實際情況批準：

1、逾期記錄均為助學貸款，且助學貸款結清時間超12個月的。

2、逾期記錄為信用卡年費，且銀行出具非惡意逾期證明的。

3、逾期記錄來自公務員卡，經核查屬于公務消費刷卡后未及時報賬產生，且繳存單位出具相關證明的。

第三條 業務咨詢

貸款業務咨詢應通過業務柜面、12329服務熱線、微信公眾號等多種渠道開展。

第二章  貸款額度及期限

第四條 貸款額度

（一）最高貸款額度

1、借款人申請貸款的最高金額不得超過80萬元。

2、借款人屬于岳陽市新引進的高層次人才，在岳陽購買首套住房并出具經岳陽市委人才辦審核認定的《岳陽市人才在岳購買首套住房享受公積金貸款優惠政策申請表》，申請貸款的最高金額可提高至120萬元。

3、借款人申請貸款的最高金額與購房提取的金額合計不超過購房總價。

（二）可貸款額度

1、核算標準

借款人所申請貸款的月均還款額與家庭其他債務支出之和，不得超過家庭（包括借款申請人及共同借款人）月收入的60%。家庭其他債務包括借款申請人及共同借款人辦理的商業銀行貸款、信用卡透支、民間借貸等等。為他人提供擔保的，視同于擔保人的債務。

2、判斷依據

①工資收入。審查收入時，以借款申請人及共同借款人近12個月工資收入的銀行流水作為判斷其收入的依據（不足12個月的，以實際發生的期數為準）。

銀行流水必須加蓋銀行業務章，且來自單位賬戶的正常轉賬才能認定為有效的工資收入證明。

如存在以現金形式發放的工資，必須提供單位工資記賬憑證和明細并加蓋單位財務章或公章，貸款業務經辦人須上門調查核實。

②住房公積金繳存額。同時可以以借款申請人及共同借款人的住房公積金月繳存金額、繳存比例來反推收入金額，并以反推結果作為判斷其收入的參考。

以職工住房公積金月匯繳金額、匯繳比例推算收入的公式為：

個人月收入 ＝ 住房公積金月繳額÷（單位匯繳比例＋個人匯繳比例）

在以住房公積金反推收入時，如遇個人住房公積金匯繳標準發生變化，須按新匯繳標準正常繳滿6個月后，方可將新匯繳標準作為反推收入的依據。

③其他收入。借款申請人或共同借款人有其他正當、穩定的收入，并能提供相關證明的，可作為認定收入的依據（創辦私營企業的，所提供營業執照或組織機構代碼證必須為法人代表，同時需提供相關部門的繳稅憑證，以繳稅憑證核算的收入為依據；按政策不需繳稅的以每月2000元收入核算）

（三）其他涉及貸款額度的情況說明

1、所購房為精裝房的，在審核購房金額時，剔除裝修部份的總價。

2、拆遷貨幣補貼戶申請貸款的，申請貸款的購房金額按去除拆遷房主體貨幣安置款后剩余部分房款計算；拆遷實物補貼戶申請貸款的，申請貸款的購房金額按去除補貼面積、樓層補差款項后剩余部分房款計算。

第五條 貸款期限

住房公積金貸款最長期限為30年（組合貸款最長期限為25年），但不得超過借款申請人自貸款發放之日到國家法定退休年齡的年限。

借款申請人為男職工的，按照60歲退休年齡核定。

借款申請人為女職工的，按照50歲、55歲和60歲退休年齡核定。根據人社部門規定55歲退休的，須提供所在單位出具的退休年齡證明；60歲退休的，須提供所在單位出具的退休年齡證明，以及處級（或以上）干部職務任命文件或單位高級職稱聘任證明及相關職稱證書。

第三章  貸款資料

第六條 貸款資料

（一）基本資料

1、借款申請人填寫《岳陽市住房公積金個人住房抵押貸款申請審批表》一份。

2、借款申請人及共同借款人的有效身份證原件及復印件三份、戶口簿原件及復印件一份。共同借款人是軍官，無法提供身份證的，可以憑軍官證辦理業務，攜帶軍官證原件，提供復印件三份。

3、由民政部門出具的借款申請人婚姻狀況證明（結婚證、離婚證）原件及復印件二份。

借款申請人為單身的（含未婚、離婚未再婚、喪偶未再婚）需簽署一份單身聲明。其中，離婚未再婚、喪偶未再婚的須同時提供離婚證或喪偶證明，提供原件及復印件兩份。喪偶證明指醫院提供的死亡通知書、殯儀館提供的火化證或公安部門提供的戶籍銷戶證明。

4、借款申請人及共同借款人最近12個月的代發工資流水（蓋銀行業務章）原件。借款申請人及共同借款人有其他正當、穩定收入的，提供相關證明。

5、借款申請人及共同借款人（包括未成年子女）的住房公積金繳存地、購房地和戶籍所在地屬岳陽市行政區域范圍內的，由借款申請人及共同借款人授權管理中心查詢其岳陽市行政區域內的不動產信息，屬岳陽市行政區域范圍外的由借款申請人及共同借款人簽署不動產套數聲明。

6、借款申請人是自主擇業的軍隊轉業干部的，除提供有效身份證外，還必須提供由本市的自主擇業軍隊轉業干部管理辦公室出具的身份證明。

7、用于償還公積金貸款的借款申請人本人的一類銀行卡（必須為一類卡），提供原件及復印件一份。

8、共同借款人在異地繳存住房公積金的，應提供加蓋繳存地有效公章的以下資料原件：

①有效期內《職工住房公積金繳存使用證明》；

②職工住房公積金基本情況表；

③最近6個月公積金繳存明細；

④個人住房公積金賬戶凍結證明。

（二）各貸款類型須提供的其他資料

1、購買期房

①購房合同，原件及復印件一份；

②已付清規定比例首付款的發票（收據）原件及復印件一份；

③《不動產登記證明》原件及復印件一份；

④開發商出具的《擔保函》（加蓋開發商公章）原件。

2、購買現房（含再交易房）

①存量房交易合同原件及復印件一份；

②湖南省增值稅發票原件及復印件一份；

③契稅發票原件及復印件一份；

④過戶后的《不動產權證書》原件及復印件一份。

3、拆遷貨幣補貼購房

①拆遷貨幣補償協議和拆遷協議原件及復印件一份；

②購買新房合同原件及復印件一份；

③湖南省增值稅發票原件及復印件一份；

④契稅減免文件原件及復印件一份；

⑤《不動產登記證明》或《不動產權證書》原件及復印件一份。

4、農村自建房

①借款申請人或共同借款人的戶籍在建房地所在村的戶籍證明原件及復印件一份；

②《建設用地規劃許可證》、《建設用地批準書》復印件一份（加蓋主管部門公章）；

③建設工程合同書原件及復印件一份；

④大宗建筑材料發票原件及復印件一份；

⑤《不動產權證書》原件及復印件一份；

⑥另提供一套商品住房用于抵押，攜帶抵押房的《不動產權證書》原件及復印件一份；抵押房的產權人及共有產權人攜帶身份證原件及復印件兩份。

5、商業銀行購房貸款轉公積金貸款（以下簡稱商轉公貸款）

①原商貸的借款合同、抵押合同的原件及復印件一份；

②原商貸的近6個月的還款記錄（蓋銀行業務章）；

③原商貸所購住房的《不動產權證書》復印件一份。

6、組合貸款

①購買期房的，參照上述購買期房貸款提供所需資料；購買現房、再交易房的，參照上述購買現房、再交易房貸款提供所需資料；

②《組合貸款聯系單》；

③其中商業銀行貸款部分所需資料以承辦銀行的要求為準。

第四章  貸款受理和核定

第七條 貸款受理

（一）管理中心應自受理貸款申請日起10個工作日內作出準予貸款或不準予貸款的決定，并通知借款申請人。

（二）受理人員應與借款申請人及共同借款人就其貸款意愿、貸款用途等事項進行面談，對借款申請人及共同借款人的權利義務、違約所應承擔的法律責任進行告知或提示，并填寫住房公積金個人住房貸款面談筆錄。

（三）涉二手房交易，在交易完成前，管理中心可為職工提供貸款預審服務。

第八條 首套房及二套房的核定

（一）首套房及二套房的認定

1、除本次申請貸款的住房外，借款申請人及共同借款人（包括未成年子女）名下不存在已有住房、且未辦理過住房公積金貸款的，執行首套房貸款政策。

2、除本次申請貸款的住房外，借款申請人及共同借款人（包括未成年子女）名下不存在已有住房、辦理過住房公積金貸款但所購住房因政府征收而注銷的，執行首套房貸款政策。

3、借款申請人或共同借款人屬于我市新引進的高層次人才，在岳陽購買家庭（包括未成年子女）首套住房的，執行首套房貸款政策。

4、除本次申請貸款的住房外，借款申請人及共同借款人（包括未成年子女）名下不存在已有住房，但辦理過住房公積金貸款的，執行二套房貸款政策。

5、除本次申請貸款的住房外，借款申請人及共同借款人（包括未成年子女）名下還有一套住房、但未辦理過住房公積金貸款的，執行二套房貸款政策。

6、除本次申請貸款的住房外，借款申請人及共同借款人（包括未成年子女）名下還有一套住房、且辦理過住房公積金貸款但所購住房已經轉讓或出售的，執行二套房貸款政策。

7、借款申請人或共同借款人近一年內存在婚姻關系變更的，其婚姻關系發生變更前的家庭成員（含未成年子女）名下住房及住房公積金貸款情況一并納入住房套數認定。

8、除本次申請貸款的住房外，借款申請人及共同借款人（包括未成年子女）名下已有的唯一住房存在多個房號的，只按單套住房計算。

9、借款申請人及共同借款人名下存在未結清住房商業貸款的，納入房屋套數核算。

10、借款申請人及共同借款人（包括未成年子女）名下存在商住兩用住房（含公寓）的，如該套房屋未辦理過住房公積金貸款或提取，則不納入住房套數認定。

（二）貸款比例

1、適用首套房貸款政策申請住房公積金貸款的，購房首付比例不低于20%，最高貸款額度不超過購房款的80%。

2、適用首套房貸款政策申請組合貸款的，購房首付比例不低于30%，最高貸款額度不超過購房款的70%。

3、適用二套房貸款政策申請住房公積金貸款的，購房首付比例不低于30%，最高貸款額度不超過購房款的70%。

4、適用二套房貸款政策申請組合貸款的，購房首付比例不低于40%，最高貸款額度不超過購房款的60%。

5、所購住房為經濟適用房等保障性住房，且住房用地為國有劃撥用地的，購房首付比例不低于30%，最高貸款額度不超過購房款的70%。

（三）貸款利率

1、首套房貸款利率按中國人民銀行規定的利率執行。

2、二套房貸款利率在同檔次個人住房公積金首套房貸款利率的基礎上上浮10%。

第九條 貸款擔保的增加

除借款申請人及共同借款人（包括未成年子女）所購房屋須提供抵押擔保外，必要時可增加其他擔保。

（一）非抵押擔保分類

住房公積金貸款的非抵押擔保分為公積金余額質押和保證兩種形式。

1、質押

在本市正常繳存住房公積金的職工可提供公積金余額質押擔保，但未達到最低繳存標準和未結清公積金貸款的職工及配偶除外。

2、保證

戶口及工作（經營）所在地在本市的，且經核定具有穩定收入來源的自然人可提供保證擔保，但法律規定不得擔任保證人的除外。保證期結束年齡不超過75歲。

（二）需增加擔保的情形

有下列情形之一的，除辦理不動產抵押登記之外，應增加第三方（不含借款申請人、共同借款人）擔保，被擔保的貸款未償清之前，擔保人不得辦理住房公積金提取和貸款手續。

1、借款申請人及共同借款人申請異地貸款的。

2、借款申請人及共同借款人的還款能力不足的。

3、借款申請人及共同借款人工作單位、工作崗位以及家庭收入不穩定，有出現較大變化的趨勢和可能性的。

4、借款申請人及共同借款人身體健康狀況欠佳，患有重大疾病的。

5、借款申請人及共同借款人有打牌賭博、拖欠他人債務、吸毒等情形的。

6、管理中心認定的其他必要情形。

第十條 還款方式的核定

等額本息還款方式的計算公式：

等額本金還款方式的計算公式：

 （其中n為當期期數）

第十一條 限制貸款的情形

1、借款申請人及共同借款人（包括未成年子女）名下已有兩套住房，又再次購房的。

2、借款申請人及共同借款人購買別墅。

3、借款申請人及共同借款人購買建筑面積300平方米以上的非普通標準住宅。

4、借款申請人及共同借款人購買商住兩用房（含公寓）的。

5、同一套住房已辦理住房公積金購房提取業務的，限制貸款；但借款申請人及共同借款人首次使用住房公積金購買家庭首套住房的，允許先提取雙方公積金賬戶余額用于支付購房價款，不足部分再向管理中心申請貸款，借款申請人及共同借款人公積金賬戶須至少保留1萬元余額。

6、借款申請人及共同借款人任一方存在未結清住房公積金貸款的（含異地住房公積金貸款）。

7、借款申請人或共同借款人已為他人的住房公積金貸款提供擔保（質押、保證），且被擔保人的貸款尚未結清的。

8、借款申請人或共同借款人個人住房公積金賬戶已被凍結的（含司法凍結、異地貸款凍結、單位凍結、其他凍結等）。

9、借款申請人或共同借款人被人民法院納入失信被執行人的。

10、以贈與、繼承、分割、合并、交（置）換等非交易方式取得自住住房所有權的。

11、所購房已納入拆遷范圍，并有市（縣、區）主管部門正式文件的。

12、所購住房已設立居住權的。

13、相關政策限制和中心認定的其他情形。

第五章  貸款簽約

第十二條 簽訂借款合同時，簽約人員應核實借款申請人及共同借款人身份真實有效，告知有關合同內容、權力義務及其他應注意事項，指導借款申請人及共同借款人在借款合同上簽字并按手印。對有擔保（質押、保證）的貸款，簽約人員應指導擔保人在第三方擔保協議上簽名并按手印。

第十三條 簽訂借款合同時，貸款要素應與貸款受理、貸款資料、貸款審查中相關信息及審批意見一致，并與貸款信息系統中的信息一致；借款合同及相關附件應內容完整、字跡清晰、沒有涂改；借款申請人及共同借款人姓名須與身份證明上姓名一致，不得使用省略名或曾用名等。

第六章  貸款發放

第十四條 貸款發放

自不動產登記機構辦結不動產抵押登記手續，出具《不動產登記證明》之日起，5個工作日內辦理放款手續。辦理放款手續前應確認：

1、借款合同約定的擔保已落實。

2、借款合同中貸款收款賬戶信息應與借款申請人提供的購房合同上的開發商監管賬戶或本人的銀行卡收款賬戶信息一致。

3、簽訂借款借據應內容完整，字跡清晰，沒有涂改。

第七章  貸款償還

第十五條 還款扣款方式

借款申請人可以采取以下任一方式償還貸款本息：

（一）銀行卡代扣還款

借款人須提供一類銀行卡作為還款賬戶，并保證在每期還款日前足額存入當期還本付息的存款，同時授權管理中心于每月約定的還款日起從該還款賬戶中扣收貸款本息。

（二）住房公積金余額沖抵

自貸款撥付之日起，到貸款本息全部清償前，借款人及共同借款人住房公積金賬戶內余額只能用于歸還本合同項下的貸款，并且授權管理中心從其住房公積金賬戶劃扣應還貸款本息。

借款人還須提供本人一類銀行卡作為備用還款賬戶；同時授權管理中心在借款人及共同借款人住房公積金賬戶內余額不足12個月的還款額時，自動終止使用住房公積金余額沖抵，并于每月約定的還款日起從該備用還款賬戶中代扣貸款本息。

本方式需要借款人及共同借款人在住房公積金賬戶中保留12個月的還款額，且借款人及共同借款人的住房公積金月匯繳額必須大于每月還款額。

第十六條 提前償還貸款

借款人在貸款正常償還6期（含6期）以上，可以選擇提前償還部分貸款或全部貸款：

1、選擇提前償還部分貸款時，還款金額不得低于5萬元。

2、選擇提前償還全部貸款時，可以使用住房公積金賬戶余額。

第八章  附則

第十七條 關于商轉公貸款的規定

（一）原商貸所購住房已辦理《不動產權證書》。

（二）原商貸已正常還款6期及以上，在還款期間沒有出現累計3期及以上或連續2期的逾期行為。

（三）所購住房不動產權證書出證5年以內的，商轉公最高貸款額度不受原商貸本金余額限制，按現行公積金貸款政策辦理；所購住房不動產權證書出證滿5年的，商轉公貸款的最高額度不得超過原商貸的本金余額。具體可貸款額度遵循本細則規定的計算方法。

（四）借款申請人須向管理中心提出書面申請，經批準同意后，方可結清原商貸辦理商轉公貸款。

第十八條 關于異地貸款的規定

（一）異地貸款需符合以下條件之一：

1、借款申請人或共同借款人戶口屬于岳陽市轄范圍之內；

2、借款申請人就業地在岳陽市轄范圍之內的，提供相關證明材料，管理中心進行上門核實。

（二）僅限借款申請人及共同借款人在本市范圍內購買家庭首套自住住房，購買本市范圍內第二套及以上住房的不得辦理異地住房公積金貸款手續。

（三）進行首套房或二套房政策的認定時，住房公積金繳存地、購房地的房屋套數、貸款次數均納入計算。

（四）異地貸款在購房所在地所轄管理部辦理；購房地在岳陽市城區的，可選擇就近網點（市直管理部、岳陽樓區管理部、市直管理部政務中心窗口、園區窗口）辦理。

（五）不支持組合貸款。

（六）除必備資料外，另需提供加蓋繳存地有效公章的以下資料原件：

1、有效期內《職工住房公積金繳存使用證明》；

2、職工住房公積金基本情況表；

3、最近6個月公積金繳存明細；

4、個人住房公積金賬戶凍結證明。

（七）借款申請人應提供一名符合條件的擔保人簽訂擔保合同。

1、提供質押擔保的，應正常匯繳6個月以上。

2、提供保證擔保的，應提供個人信用報告及近12個月收入流水。

個人信用認定標準方面：與對借款申請人認定的標準一致。

收入認定標準方面：經核定有合規合法穩定的收入。

第十九條 失信行為懲戒

失信行為指借款申請人及共同借款人或第三方（單位或個人）以虛構事實（含虛假聲明、虛構用工關系、偽造或刷工資流水等）、提供虛假資料等欺騙手段，申請辦理或協助申請辦理住房公積金貸款。

（一）存在失信行為、但貸款申請未獲通過的，暫停借款申請人及共同借款人或第三方（個人）三年的住房公積金提取、貸款申請資格（凍結賬戶）。

（二）存在失信行為、且獲得貸款的，管理中心將終止《借款合同》，合同項下借款全部提前到期，借款人須立即償還全部借款本金、利息、罰息、復利，且承擔管理中心實現該債權可能產生的一切費用，暫停借款申請人及共同借款人或第三方（個人）五年的住房公積金提取、貸款申請資格（凍結賬戶）。

（三）存在失信行為的，管理中心將記載其失信記錄，失信記錄跟隨個人住房公積金賬戶轉移、遷出；同時依法依規向相關部門報送失信行為信息（納入征信體系），實施聯合懲戒。

（四）行政、事業單位及國有企業繳存人存在失信行為的，管理中心將向其所在單位通報。

（五）存在2次（及以上）失信行為的勞務服務公司、人力資源服務公司、房地產中介公司等繳存單位，暫停受理該單位職工貸款申請。

第二十條 本實施細則為管理中心規章，如遇之前貸款政策與本細則有沖突，則以本細則為準。

                                   本文件在有效期